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中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局《关于规范住宅小区服务收费的通知》政策解读


发布日期: 2017年09月06日     浏览量:1455

政策解读


《关于规范住宅小区服务收费的通知》经市法制局审查通过,2017年9月1日以《中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》(中发改价控[2017]406号,以下简称《通知》)颁布,自2017年10月1日起实施。现就《通知》解读如下:

一、出台《通知》的背景及重要意义

(一)建设和美宜居中山的需要。住宅小区服务涉及民生,与群众生活息息相关。规范住宅小区服务收费,创造良好的生活氛围,是建设和美宜居中山的重要内容。近年来,我市住宅小区服务收费投诉占全市价格投诉的一半以上,应该进一步规范住宅小区服务收费,促进和美宜居中山的建设。

(二)贯彻落实《中山市物业服务收费管理办法》的需要。2016年我局会同市住房城乡建设局修订了《中山市物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》),但《办法》对明码标价规定等方面,只作了原则性规定,需要制定相关配套政策文件,便于企业执行和加强社会监督。

二、主要措施

(一)如何制定住宅前期物业服务费

1、住宅前期物业服务费(含自有产权车位、车库)实行招投标制度,在前期物业管理招投标(含协议方式)时确定收费标准、服务内容和服务标准。

2、属于政府指导价管理的住宅前期物业服务费,应在政府指导价标准内招投标确定收费标准。

3、如确需超出政府指导价的,建设单位应于招投标前三十日报市发展改革局,市发展改革局按《中山市发展改革局关于印发核定超过政府指导价的住宅前期物业服务费办理指南的通知》(中发改价控〔2017〕344号)规定核定,核定的收费标准作为前期物业服务企业中标的最高收费标准。

4、商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的物业服务收费标准应当一致;如不一致的,按较低的标准执行。

5、住宅(不含别墅,含自有产权车位、车库)前期物业服务费调价原则上不得超过政府指导价。

(二)住宅小区服务收费如何明码标价

1、建设单位应按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》做好商品房销售明码标价。

2、物业服务企业应在物业管理区域内醒目位置、收费场所公示所有收费项目,包括物业服务企业名称、收费项目、收费标准、收费依据、收费对象、计算单位等内容。小区物业服务内容及服务标准单独公示,小区停车服务收费还应在小区出入口处公示。

3、除上述明码标价方式外,物业服务企业可根据自身实际,采用电子屏幕、公众网络平台等形式进行公示。

4、物业服务企业不得收取约定以外的收费,不得收取未经公示的费用。未经公示的收费业主有权拒交。

(三)业主何时开始交纳物业服务费

1、业主应自房屋交付之日起支付物业服务费。

2、房屋未达到交付条件,开发商不得强制交付业主,物业公司不得以此作为开始计费的理由;房屋已具备交付条件,业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续,应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。当事人另有约定的,从其约定。

(四)如何认定小区业主人数和专有部分面积

1、建设单位已经出售的专有部分的业主人数,一户按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;总人数,按照前项的统计总和计算。车位产权人等与房屋产权人不一致的,车位产权人不能单独计入业主人数。

2、专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。专有部分面积,包括套内建筑面积和分摊面积。

(五)如何制定和调整住宅小区停车服务费

1、制定和调整住宅小区产权车位和人防车位的停车服务收费标准,应当由车位产权人和人防车位投资者提出,并在实施前30天向业主公示。公示的内容包括:车位产权证明和人防车位投资者证明、新标准以及新标准执行时间等。

2、制定和调整住宅小区全体业主共有车位的停车服务收费标准由小区业主大会依法共同决定。

(六)住宅小区门禁系统建设改造费用如何收取

1、住宅小区依建设规划或者商品房买卖合同所配套建设的智能门禁系统,不得向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用。

2、住宅小区交付使用之后,小区新配置或者升级改造门禁系统的,其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费配备数量由业主大会依法共同决定。门禁系统的新配置及更新改造属于公共设施设备的配置、更新改造,由业主大会来决定。物业公司不得以收取门禁卡工本费等形式,未经业主大会同意强制新配置门禁系统或改造原门禁系统。

(七)是否可以向业主分摊公共水电费?

1、2011年1月1日后(以前期物业管理招投标时间为准,下同)新建小区住宅(不含别墅,含自有产权车位、车库,下同)前期物业服务费包含公共水电费。不得另行分摊公共水电费。

2、2011年1月1日之前的小区住宅前期物业服务费按照合同约定有梯灯电费分摊的,在未调整物业服务费前仍可按实分摊,调整物业服务费后不再分摊。

三、与之前政策的对比

(一)关于招投标确定住宅前期物业服务费

1、之前规定商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的物业服务收费标准应当一致,但对不一致的,以哪个为准,未有明确。为严肃招投标管理,保护业主的合法权益,现《通知》明确商品房买卖合同、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的住宅小区物业服务收费标准不一致的,按较低的标准执行。

2、之前未有明确住宅前期物业服务费调价原则上不得超过政府指导价。《通知》明确规定,住宅(不含别墅,含自有产权车位、车库)前期物业服务费调价,原则上不得超过政府指导价。

(二)关于住宅小区服务收费明码标价

之前政策只是规定物业服务企业应当做好明码标价,对明码标价的格式未全部予以明确。现《通知》规定物业服务企业应该按照规定格式做好明码标价,且规定物业服务企业不得收取约定以外的收费,不得收取未经公示的费用。

(三)关于专有部分面积的计算。由于不动产权证多次改版,有多个版本,有的房产证上记载建筑面积、套内建筑面积、分摊面积,有的房产证记载建筑面积、套内建筑面积,有的房产证只记载套内建筑面积,造成在统计专有部分面积、计费面积引起许多争议,故在《通知》第六点明确专有部分面积,包括套内建筑面积和分摊面积,物业服务费计费面积也按专有部分面积计算。

(四)关于公共水电费的分摊问题。之前政策规定2011年1月1日后(以前期物业管理招投标时间为准,下同)新建住宅小区物业服务费包含公共水电费。2011年1月1日之前的住宅小区物业服务费按照合同约定有梯灯电费分摊的,在未调整物业服务费前仍可按实分摊,调整物业服务费后不再分摊。《通知》规定,只对实行政府指导价的住宅前期物业服务收费予以规范,对物业服务费实行市场调节价的住宅小区是否分摊公共水电费则由业主大会决定,政府不予过多干预。

(五)关于装修押金和装修出入证工本费问题。之前制定了装修押金和装修出入证工本费的收费标准,由于《广东省定价目录(2015年版)》未将该两项收费列入定价目录,故政府部门不再制定相应的收费标准。


 

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